Συχνές Ερωτήσεις - Αδειοδότηση

Σύμφωνα με τον περί Πολεοδομίας & Χωροταξίας Νόμο “ανάπτυξη” σημαίνει,

«…την εκτέλεσιν οικοδομικών, μηχανικών, μεταλλευτικών ή άλλων εργασιών εντός, επί, ύπερθεν ή κάτωθεν ακινήτου ιδιοκτησίας ή την εκτέλεσιν οιασδήποτε ουσιώδους μεταβολής εν τη χρήσει οιασδήποτε οικοδομής ή άλλης ακινήτου ιδιοκτησίας.

Προς άρσιν οιασδήποτε αμφιβολίας διά τους σκοπούς του παρόντος άρθρου η ανάπτυξις περιλαμβάνει:

(α) την χρήσιν ως δύο ή πλειόνων κατοικιών οιασδήποτε οικοδομής προηγουμένως ούσης μιας ενιαίας κατοικίας, ανεξαρτήτως του εάν οιαδήποτε τοιαύτη μεταβολή της χρήσεως απαιτή οιανδήποτε κατασκευήν ή μη

(β) την εναπόθεσιν απορριμμάτων ή αχρήστων αντικειμένων επί ακινήτου ιδιοκτησίας, παρά το ότι η ακίνητος ιδιοκτησία περιλαμβάνεται εις χώρον όστις ήδη εχρησιμοποιείτο προς τον σκοπόν τούτον, εάν είτε το επιφανειακόν εμβαδόν της εναποθέσεως επεκτείνηται ούτω ή το ύψος της εναποθέσεως επεκτείνηται ούτω και υπερβαίνη το επίπεδον της παρακειμένης προς τον χώρον τούτον ακινήτου ιδιοκτησίας

(γ) άνευ επηρεασμού οιωνδήποτε διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου αναφερομένου εις τον έλεγχον διαφημίσεων ή οιωνδήποτε Κανονισμών εκδοθέντων δυνάμει του παρόντος Νόμου και αναφερομένων εις τον έλεγχον διαφημίσεων, την δι’ έκθεσιν διαφημίσεων χρήσιν οιουδήποτε εξωτερικού μέρους οικοδομής το οποίον κανονικώς δεν χρησιμοποιείται διά τοιούτον σκοπόν

(δ) τη μετατροπή ή τη διαίρεση οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο ή/και σε χωριστά οικόπεδα

(ε) την κατεδάφισιν οιασδήποτε οικοδομής (στ) την διάνοιξιν οιασδήποτε οδού”.

Για κάθε τύπου ανάπτυξη απαιτείται η εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας. Εξαίρεση αποτελούν αναπτύξεις που καθορίζονται στο Γενικό Διάταγμα Ανάπτυξης, (Κ.Δ.Π.181/2024).

Με την υποβολή αίτησης στην Πολεοδομική Αρχή για καθορισμό (Έντυπο ΕΑ9) είναι δυνατή η ενδελεχής διερεύνηση και εξασφάλιση της θέσης της Πολεοδομικής Αρχής ως προς το κατά πόσο απαιτείται η υποβολή αίτησης για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για συγκεκριμένο τύπο ανάπτυξης.

Από 1/7/2024 όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Από 01/07/2024 όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Όσον αφορά την Τροποποίηση της Εντολής 2/2020 σύμφωνα με το άρθρο 6 του Νόμου του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, αιτήσεις θα κατατίθενται με την ειδική διαδικασία της Πολεοδομικής Βεβαιότητας για Οικιστική Ανάπτυξη μέχρι 2 μονάδων κατοικίας σε εγγεγραμμένο οικόπεδο ή υπό δημιουργία οικόπεδο.

Όσον αφορά την Εντολή 1/2022 σύμφωνα με το άρθρο 6 του Νόμου του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, αιτήσεις θα κατατίθενται με την ειδική διαδικασία της Πολεοδομικής Βεβαιότητας για Οικιστική Ανάπτυξη 3 ή 4 μονάδων κατοικίας, μέχρι 12 κατοικιών σε σειρά, μέχρι 20 διαμερισμάτων σε πολυκατοικία και Εμπορική ή/και Γραφειακή ή/και Μεικτή Οικιστική με Εμπορική ή/και Γραφειακή ανάπτυξη συνολικού ωφέλιμου εμβαδού μέχρι 1000τ.μ., σε εγγεγραμμένο οικόπεδο ή υπό δημιουργία οικόπεδο.

Όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής που υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ πρέπει να ακολουθούν τα πρότυπα υποβολής ηλεκτρονικών αιτήσεων όπως αυτά καθορίζονται στις σχετικές Εντολές του Υπουργού Εσωτερικών.

Το ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διεκπεραίωσης πολεοδομικών και οικοδομικών αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ δέχεται αιτήσεις για διάφορους τύπους αναπτύξεων καθώς και για συναφή με την αδειοδότηση θέματα.

Α. Για Πολεοδομική Αδειοδότηση:

Β. Για Οικοδομική Αδειοδότηση:

Από 1/7/2024 όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Κάθε αίτηση που υποβάλλεται στην Διεύθυνση Αδειοδότησης πρέπει να υπογράφεται από τους νόμιμους, εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του ακινήτου που αφορά η αίτηση. Οι υπογραφές θα πρέπει να πιστοποιούνται από αρμόδιο Πιστοποιών Υπάλληλο ή από τον εξουσιοδοτημένο μελετητή της ανάπτυξης.

Τα δικαιώματα που καταβάλλονται κατά την υποβολή μιας αίτησης καθορίζονται από σχετικούς Κανονισμούς. Στο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ υπάρχει ειδικό πεδίο υπολογισμού των απαιτούμενων δικαιωμάτων ανάλογα με τον τύπο και την ένταση της ανάπτυξης.

Τα δικαιώματα καταβάλλονται μόνο ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Σε περιπτώσεις υποβολής αίτησης για ανάπτυξη από Τοπικές Αρχές δεν καταβάλλονται δικαιώματα. Στην περίπτωση που αίτηση αφορά την άρση λόγων άρνησης προηγούμενης αίτησης για την ίδια ανάπτυξη, τότε καταβάλλεται το 30% των καταβληθέντων δικαιωμάτων.

Δικαιώματα επιστρέφονται σε περίπτωση που Ιεραρχική Προσφυγή γίνει αποδεκτή από την αρμόδια Υπουργική Επιτροπή.

Σε κάθε περίπτωση υποβολής αίτησης στην Πολεοδομική Αρχή για ανάπτυξη, στις περιπτώσεις συνιδιοκτησιών, οι υπογραφές των αιτητών θα πρέπει να είναι πιστοποιημένες από αρμόδιο Πιστοποιών Υπάλληλο ή τον εξουσιοδοτημένο Μελτητή μιας ανάπτυξης.

Σε κάθε περίπτωση αιτήσεων που αφορούν ανάπτυξη τεμαχίων που δεν αποτελούν «οικόπεδα» απαιτείται η διενέργεια και κατάθεση Πιστοποιητικού Εξωτερικής Οριοθέτησης.

Σε περιπτώσεις αναπτύξεων σε τεμάχια που εμπίπτουν εκτός των καθορισμένων ορίων ανάπτυξης, δεν επιτρέπεται η επανέκδοση παλαιότερα χορηγηθείσας πολεοδομικής άδειας.

Η νέα διαδικασία της Βεβαίωσης της Πολεοδομικής Αρχής, τέθηκε σε εφαρμογή στις 2/10/2024, μετά τη δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, στις 27/09/2024 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Οικιστική Ανάπτυξη σε Οικόπεδα και Υπό Δημιουργία Οικόπεδα) Ειδικού Διατάγματος Ανάπτυξης του 2024 (Κ.Δ.Π. 322/2024).

Η νέα διαδικασία της Βεβαίωσης, η οποία αποτελεί μετεξέλιξη της διαδικασίας της Πολεοδομικής Βεβαιότητας που εφαρμόζεται από την 1/10/2020, με βάση την Εντολή 2/2020, είχε συζητηθεί από το 2022 με τους Επαρχιακούς Λειτουργούς του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σε συνεδρίες υπό τον συντονισμό του Διευθυντή του Τμήματος, και ακολούθως με το ΕΤΕΚ, και αποτελεί το πρώτο Μέτρο από τη δέσμη των 22 Μέτρων Απλοποίησης της Αδειοδότησης που εγκρίθηκαν από τον Υπουργό Εσωτερικών τον Οκτώβριο 2023. Από τις 2/10/2024, παράλληλα τροποποιείται και το πεδίο εφαρμογής της Εντολής 2/2020.

Σύμφωνα με τις πρόνοιες του προαναφερόμενου Ειδικού Διατάγματος, για απλές αιτήσεις οικιστικής ανάπτυξης σε οικόπεδα ή υπό δημιουργία οικόπεδα, οι οποίες αφορούν μέχρι δύο κατοικίες, και για τις οποίες δεν ζητείται άσκηση διακριτικής ευχέρειας από την Πολεοδομική Αρχή, και δεν χωροθετούνται σε περιοχές με ειδικά χαρακτηριστικά (π.χ. Νεκρή Ζώνη), θα εκδίδεται μόνο Βεβαίωση της Πολεοδομικής Αρχής, με ανάληψη ευθύνης των υποβαλλόμενων στοιχείων αποκλειστικά από τον μελετητή. Οι αιτήσεις αυτές, έχουν αφαιρεθεί από το πεδίο εφαρμογής της Εντολής 2/2020, η οποία, όπως έχει τροποποιηθεί, εξακολουθεί να ισχύει μόνο για τις αιτήσεις για τις οποίες ζητείται άσκηση διακριτικής ευχέρειας ή αφορούν οικόπεδα σε περιοχές με ειδικά χαρακτηριστικά.

Για τη διαδικασία της Βεβαίωσης έχει εισαχθεί νέα λειτουργία στο πληροφοριακό σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ (έντυπο ΕΠΒ), η οποία έχει διαμορφωθεί ώστε να είναι εξαιρετικά απλή για τον εξωτερικό και εσωτερικό χρήστη. Επισημαίνεται ότι, ικανοποιείται για πρώτη φορά και το αίτημα του ΕΤΕΚ για ψηφιοποίηση του εντύπου υπεύθυνης Δήλωσης Μελετητή και συμπλήρωσή του ηλεκτρονικά στο σύστημα, ώστε να είναι πιο ευχερής η χρήση του.

Για τη νέα διαδικασία, δεν απαιτείται έλεγχος υπογραφών ιδιοκτητών, ενώ στο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ το έντυπο θα υποβάλλεται χωρίς έλεγχο πληρότητας και θα παραλαμβάνεται απευθείας και χωρίς έλεγχο των απαιτούμενων υποβαλλόμενων από τον μελετητή εγγράφων/ σχεδίων (αντίγραφα τίτλου ιδιοκτησίας, χωρομετρικού σχεδίου, βεβαίωση ασφάλισης επαγγελματικής ευθύνης, πιστοποιητικό παρακολούθησης εκπαιδευτικού σεμιναρίου ΕΤΕΚ, αρχιτεκτονικά σχέδια), με την καταβολή ποσού δικαιωμάτων 60 ευρώ, ως η αίτηση για καθορισμό. Μετά την παραλαβή της αίτησης, θα γίνεται σύντομος έλεγχος για επιβεβαίωση ότι, η υποβαλλόμενη αίτηση εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του Ειδικού Διατάγματος, καθώς και έλεγχος ότι ο υπεύθυνος μελετητής έχει προβεί στον επιτελικό έλεγχο των βασικών πτυχών της ανάπτυξης (συντελεστής δόμησης/ ποσοστό κάλυψης, κ.α.), και έχει αναλάβει την ευθύνη ορθότητας. Ακολούθως θα εκδίδεται η Βεβαίωση, ή η αίτηση θα απορρίπτεται σε περίπτωση που δεν πληροί τα πιο πάνω.

Επισημαίνεται επίσης ότι, στο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ, για τη νέα λειτουργία της Βεβαίωσης, έχει δημιουργηθεί κατόπιν εισήγησης του ΕΤΕΚ, πρόνοια αυτόματης έκδοσης Βεβαίωσης από το σύστημα, σε περίπτωση που η εξέταση της αίτησης από την Πολεοδομική Αρχή δεν ολοκληρωθεί εντός 20 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία υποβολής.

Τέλος αναφέρεται ότι, κατά την εφαρμογή της διαδικασίας της Βεβαίωσης, θα διεξάγονται δειγματοληπτικοί έλεγχοι ανά εξάμηνο από τις Πολεοδομικές Αρχές, σε ποσοστό της τάξης του 10%, και θα ενημερώνεται σχετικά το ΕΤΕΚ και το Υπουργείο Εσωτερικών.

Αναμένεται ότι, η νέα διαδικασία της Βεβαίωσης της Πολεοδομικής Αρχής, θα αποφορτίσει τις Πολεοδομικές Αρχές, όσον αφορά την εξέταση αιτήσεων για απλές αιτήσεις οικιστικών αναπτύξεων σε οικόπεδα/ υπό δημιουργία οικόπεδα, για τις οποίες η πολεοδομική άδεια θεωρείται πλέον δοσμένη με την έκδοσης της Βεβαίωσης.

Σας ενημερώνουμε ότι η υποβολή αιτήσεων για Εγκεκριμένες Πολεοδομικές Βεβαιώσεις (ΕΠΒ) και Α12 (Άδειες Οικοδομής) πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος «ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ».

Βασικά σημεία που πρέπει να ληφθούν υπόψιν κατά την ετοιμασία και υποβολή των εν λόγω αιτήσεων:

α) Πλήρης υποβολή: Οι αιτήσεις πρέπει να συνοδεύονται από όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά στοιχεία (σχέδια, τίτλους ιδιοκτησίας, τοπογραφικά, κ.ά.).

β) Αποφυγή καθυστερήσεων:  Αιτήσεις που υποβάλλονται ελλιπείς ή με ελλείποντα στοιχεία θα επιστρέφονται για συμπλήρωση, με συνέπεια καθυστέρηση στην έκδοση ΕΠΒ ή Α12. Θα πρέπει να γίνεται διπλός έλεγχος όλων των εγγράφων και σχεδίων πριν την υποβολή για αποφυγή επιστροφών και καθυστερήσεων.

γ) Σχετική νομοθεσία:

1. ΕΠΒ: ΚΔΠ 322/2024, ΚΔΠ 60/2025
2. Α12: ΚΔΠ 32/2025, ΚΔΠ 91/2025

δ) Πλεονέκτημα ηλεκτρονικής υποβολής:  Η χρήση του ΙΠΠΟΔΑΜΟΥ εξασφαλίζει ταχεία, διαφανή και παρακολουθήσιμη διαδικασία για όλες τις αιτήσεις.

ε) Υποστήριξη:  Για οποιαδήποτε απορία ή διευκρίνιση, μπορείτε να επικοινωνείτε με  την Διεύθυνση Αδειοδότησης του ΕΟΑ Λεμεσού μέσω τηλεφώνου στον αριθμό 25271000 ή στο 25271591 (μόνο για μελετητές) ή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στο dimitra.rotsidi@eoalemesos.org.cy.

ΤΟΝΙΖΕΤΑΙ ΟΤΙ Η ΣΩΣΤΗ ΚΑΙ ΠΛΗΡΗΣ ΥΠΟΒΟΛΗ ΤΩΝ ΑΙΤΗΣΕΩΝ ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΕΙ ΤΗΝ ΕΓΚΑΙΡΗ ΕΚΔΟΣΗ ΤΩΝ ΕΠΒ ΚΑΙ Α12 ΚΑΙ ΣΥΜΒΑΛΛΕΙ ΣΤΗ ΒΕΛΤΙΣΤΗ ΕΞΥΠΗΡΕΤΗΣΗ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΩΝ.

Σε περίπτωση υποβολής αίτησης για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για νέα ανάπτυξη σε τεμάχια που βρίσκονται εντός της Περιοχής Ειδικού Χαρακτήρα (ΠΕΧ) και εντός των Περιοχών Ποιοτικής και Αισθητικής Αναβάθμισης (ΠΑΙΑΝ), με βάση τις πρόνοιες της παραγράφου 7.12 του Παραρτήματος Ε’ του Σχεδίου Περιοχής Κέντρου Λεμεσού, κατά την υποβολή αιτήσεων θα πρέπει να συμπεριλαμβάνονται και τα εξής:" :

1. Φωτογραφική Τεκμηρίωση. Οι αιτήσεις να συνοδεύονται με φωτογραφίες όπου να φαίνεται το μέτωπο του δρόμου, το τεμάχιο και οι παρακείμενες ιδιοκτησίες, καθώς και γενικές απόψεις της ευρύτερης περιοχής στην οποία αναφέρεται η πρόταση.
2. Σύντομη έκθεση. Οι αιτήσεις να συνοδεύονται με μια σύντομη έκθεση του σκεπτικού ένταξης της νέας αρχιτεκτονικής πρότασης στο υφιστάμενο αστικό τοπίο. Η έκθεση δύναται να αναφέρεται σε θέματα του παρόντος παραρτήματος, και ειδικότερα του παρόντος κεφαλαίου, καθώς επίσης σε άλλες σχετικές πρόνοιες του Σχεδίου Περιοχής, ανάλογα με τη φιλοσοφία της αρχιτεκτονικής πρότασης.
3. Τα σχέδια να δεικνύονται εντός του αστικού πλαισίου. Στα σχέδια κατόψεων, όψεων και τομών που υποβάλλονται στο πλαίσιο της αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας, θα πρέπει να δεικνύονται τα όρια του τεμαχίου και ο όγκος των παρακείμενων κτισμάτων. Στο σχέδιο της πρόσοψης θα πρέπει να υποδεικνύονται με οριζόντιες γραμμές τα επιμέρους ύψη των παρακείμενων κτηρίων ανάλογα με τι ισχύει: βάση κτηρίου, γείσο, μετώπη, γραμμή ορόφου, στέγη/ οροφή, στηθαίο οροφής. Επιπλέον σχέδιο πρόσοψης θα υποβάλλεται σε κλίμακα 1:200 στο οποίο θα περιλαμβάνονται οι αποτυπώσεις των όψεων των κτηρίων που βρίσκονται εκατέρωθεν του προτεινόμενου κτηρίου. Σε περίπτωση πρότασης που αιτείται διακριτική ευχέρεια, θα πρέπει να υποβάλλεται και φωτορεαλιστική απεικόνιση του προτεινόμενου κτηρίου στον περιβάλλοντα χώρο.
4. Χώρος αυλής. Στα σχέδια θα πρέπει να υποδεικνύεται ευκρινώς ο χώρος της αυλής που θα δεχτεί σκληρές επιφάνειες και αυτός που θα φυτευτεί.
5. Ένταξη μηχανολογικών εγκαταστάσεων στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Θα πρέπει να υποδεικνύεται ο χώρος τοποθέτησης των μηχανολογικών εγκαταστάσεων και να υποβάλλεται σχέδιο με τις λεπτομέρειες ένταξής τους στο κτήριο ή στον χώρο του τεμαχίου. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι θα πρέπει να δεικνύονται τα εξωτερικά τμήματα των κλιματιστικών συστημάτων, οι δεξαμενές νερού ή πετρελαίου, ο κύλινδρος ζεστού νερού, ο κύλινδρος/ δεξαμενή γκαζιού, και, σε περίπτωση που χωροθετούνται, τα ηλιακά πλαίσια για το ζεστό νερό ή/ και τα φωτοβολταϊκά. Νοείται ότι, προαναφερόμενες μηχανολογικές εγκαταστάσεις ή οι κατασκευές απόκρυψής τους θα πρέπει να φαίνονται σε όλα τα σχέδια (κατόψεις, όψεις, τομές).
6. Διαφημιστικές Πινακίδες. Στα σχέδια θα πρέπει να δεικνύονται οι θέσεις, όλα τα γεωμετρικά μεγέθη, συμπεριλαμβανομένου του πάχους, και να δηλώνονται τα υλικά κατασκευής των διαφημιστικών πινακίδων που πρόκειται να αναρτηθούν την προτεινόμενη ανάπτυξη.
7. Σκίαστρα/ Σκιάδια/ Τέντες και άλλες ελαφριές κατασκευές. Σε όσα από τα σχέδια της πρότασης ισχύει, θα πρέπει να φαίνονται όλες οι ελαφριές κατασκευές (πέργολες, σκιάδια, σκίαστρα, τέντες) της προτεινόμενης ανάπτυξης και να δηλώνονται τα υλικά κατασκευής τους. Οι κατασκευές οι οποίες προορίζονται να δεχτούν αναρριχητικά φυτά θα πρέπει δηλώνονται ως τέτοιες.»

 Τα πιο πάνω αφορούν μόνο τεμάχια εντός της Περιοχής Ειδικού Χαρακτήρα του Σχεδίου Περιοχής Κέντρου Λεμεσού.

 Πέραν των πιο πάνω, ειδική περίπτωση αποτελούν οι ενορίες Νεάπολης και Τσιφλικούδια καθώς αρμοδιότητα της ομάδας μας αποτελούν μόνο τα τεμάχια που διέπονται από τις πρόνοιες του Σχεδίου Περιοχής Κέντρου Λεμεσού.

Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει την ανάπτυξη είναι ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος (Ν. 90/1972) και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις του.

Την οικοδομική αδειοδότηση διέπει ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος και οι σχετικοί Κανονισμοί.

Για απλοποίηση και επιτάχυνση του συστήματος αδειοδότησης, ο Υπουργός Εσωτερικών, Πολεοδομική Αρχή με βάση το άρθρο 4 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, και της παραγράφου 14 του Διατάγματος Εκχώρησης Εξουσιών, εξέδωσε σχετική Εγκύκλιο Γ.Ε. 067 ημερομηνίας 7 Φεβρουαρίου 2025, με στόχο την επιτάχυνση της διαδικασίας ελέγχου της ανάπτυξης.

Η διαδικασία αφορά απόσυρση πολεοδομικής αίτησης που υποβλήθηκε με βάση την Εντολή 2/2020 και υποβολή αίτησης ΕΠΒ με το Ειδικό Διάταγμα Ανάπτυξης ΚΔΠ 322/2024.

Η εν λόγω διαδικασία αφορά σε  ανέγερση, επέκταση, βελτίωση ή μετατροπή οικιστικής ανάπτυξης μέχρι δύο μονάδων κατοικίας είτε σε ενιαία οικοδομή είτε σε ανεξάρτητες οικοδομές, καθώς και βοηθητικών οικοδομών σε σχέση με αυτή, υπό προϋποθέσεις.

Δεδομένου ότι σήμερα εκκρεμεί αριθμός πολεοδομικών αιτήσεων για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για μέχρι δύο μονάδες κατοικίας με την Εντολή 2/2020, οι οποίες υποβλήθηκαν μέσω του μηχανογραφημένου συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ, σε περίπτωση που δεν απαιτείται η άσκηση διακριτικής ευχέρειας, ούτε βρίσκονται σε ειδικές ζώνες όπου δεν εφαρμόζεται το Διάταγμα ΚΔΠ 322/2024, είναι δυνατόν ο αρμόδιος μελετητής της κάθε αίτησης, με συμπλήρωση της Δήλωσης Μελετητή για Απόσυρση Αίτησης με την Εντολή 2/2020, και αποστολή της με ηλεκτρονικό μήνυμα στο dilosiaposirsis@eoalemesos.org.cy να ενημερώσει τον ΕΟΑ Λεμεσού ότι επιθυμεί να αποσύρει την εν λόγω αίτηση, και ότι θα υποβάλει αίτηση με το Ειδικό Διάταγμα Ανάπτυξης (ΚΔΠ 322/2024, αίτηση ΕΠΒ), επιβεβαιώνοντας ταυτόχρονα ότι η αίτηση εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του Διατάγματος.

Βρείτε όλες τις λεπτομέρειες στην Εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών με αρ. Γ.Ε. 067

Το νέο πλαίσιο αδειοδότησης έχει επικεντρωθεί στη βελτίωση της διαδικασίας οικοδομικής αδειοδότησης, σε πρώτη φάση για τις πολύ απλές αναπτύξεις (μέχρι δύο κατοικίες) σε εγκεκριμένα ή υπό δημιουργία οικόπεδα, μέσω της Πολεοδομικής Βεβαιότητας στη βάση της Εντολής 2/2020 και όπως αυτή έχει τροποποιηθεί.  Ακολουθεί ανάλογη προσέγγιση και για πιο σύνθετες οικιστικές αναπτύξεις καθώς και για τις μικρής εμβέλειας επιχειρήσεις και τις δραστηριότητες (εμπορικές/γραφειακές ή/και μεικτού τύπου αναπτύξεις) που απαιτούν άδειες, με σκοπό την απλοποίηση και την επιτάχυνση των διαδικασιών, καθώς και την ενίσχυση της διαφάνειας. Όπως είναι γνωστό ορισμένα από τα κύρια χαρακτηριστικά του νέου πλαισίου είναι:

1. Ενιαία Αρχή Αδειοδότησης: Το νέο πλαίσιο επικεντρώνεται στη δημιουργία μιας ενιαίας διαδικασίας αδειοδότησης για διάφορους τομείς, μειώνοντας την πολυπλοκότητα και τα εμπόδια για τις επιχειρήσεις και τους επενδυτές αλλά και για τον απλό πολίτη.
2. Ψηφιοποίηση της Διαδικασίας: Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών μέσω του Συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ είναι ένα βασικό χαρακτηριστικό του νέου πλαισίου, με σκοπό να επιταχυνθεί η επεξεργασία των αιτήσεων και να μειωθεί η γραφειοκρατία.
3. Απλούστευση των Κριτηρίων Αδειοδότησης: Τα κριτήρια για την έκδοση αδειών έχουν απλοποιηθεί, διαχωρίζοντας τις πλείστες αναπτύξεις σε «χαμηλού» και «μεσαίου ρίσκου», διευκολύνοντας την κατανόηση και εφαρμογή τους από τους ενδιαφερόμενους.
4. Διαφάνεια και Υποχρεώσεις Δημοσιοποίησης: Η διαδικασία αδειοδότησης είναι πλέον πιο διαφανής, μέσω του ηλεκτρονικού Συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ, επιτρέποντας στους πολίτες και τις επιχειρήσεις να παρακολουθούν την εξέλιξη των αιτήσεων τους.
5. Εξορθολογισμός του Χρόνου Αδειοδότησης: Το πιο ουσιαστικό πλεονέκτημα στο νέο πλαίσιο είναι το ότι προβλέπει συγκεκριμένους χρόνους για την έκδοση αδειών, με σκοπό την αποφυγή καθυστερήσεων και την καλύτερη διαχείριση των αιτήσεων.
6. Ενίσχυση της Συνεργασίας μεταξύ Αρμοδίων Αρχών: Η συνεργασία μεταξύ των αρμόδιων αρχών και Φορέων/Υπηρεσιών επίσης ενισχύεται με την δυνατότητα διαβουλεύσεων μέσω του Συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ για την καλύτερη και συντονισμένη διαχείριση των διαδικασιών αδειοδότησης.

Οι πρόσφατα εκδοθείσες νέες Εντολές του Υπουργού Εσωτερικών (Εντολή 1/2025 και Εντολή 2/2025) σκοπό έχουν την μετάβαση και εφαρμογή της προσέγγισης της Πολεοδομικής Βεβαιότητας (Εντολή 2/2020) από την πιο απλουστευμένη (μέχρι δύο κατοικίες σε οικόπεδο) σε πιο σύνθετες μορφές ανάπτυξης και συγκεκριμένα:

Α. Εντολή 1/2025

• 3 ή 4 κατοικίες
• Μέχρι 12 κατοικίες σε σειρά
• Μέχρι 20 διαμερίσματα σε οικιστική πολυκατοικία με υπόγειο.

Β. Εντολή 2/2025

• Εμπορική ανάπτυξη
• Γραφειακή ανάπτυξη
• Μεικτή Εμπορική/Γραφειακή/Οικιστική ανάπτυξη,

συνολικού εμβαδού μέχρι 1000 τ.μ.

Οι εν λόγω Εντολές 2/2020, 1/2025 και 2/2025 συντρέχουν με τα δημοσιευθέντα Ειδικά Διατάγματα Ανάπτυξης Κ.Δ.Π 322/2024 και Κ.Δ.Π 60/2025 τα οποία παραπέμπουν στην διαδικασία έκδοσης «Βεβαίωσης» στις περιπτώσεις που δεν προκύπτει ανάγκη άσκησης διακριτικής ευχέρειας και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Από την 1η Απριλίου 2025, η ευθύνη για τις επικίνδυνες οικοδομές ανήκει πλέον στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης.

Ο ΕΟΑ Λεμεσού έχει τη δυνατότητα να εξετάζει αυτεπάγγελτα περιπτώσεις που περιέρχονται στην αντίληψη του καθώς και σχετικές καταγγελίες που λαμβάνονται, μέσα στο πλαίσιο των προνοιών του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου.

Το Υπουργείο Εσωτερικών και η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών επεξεργάζονται από κοινού σειρά τροποποιήσεων στη Νομοθεσία που διέπει τη διαχείριση των επικίνδυνων οικοδομών, με στόχο την ενίσχυση των υφιστάμενων νομικών και διοικητικών εργαλείων για την αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση του θέματος.

Οι πολίτες μπορούν να στέλνουν τα αιτήματα τους στο info@eoalemesos.org.cy είτε μέσω της Φόρμας Επικοινωνίας https://eoalemesos.org.cy/el/contact-form

Από την 1η Μαΐου 2025, η εγγύηση που καταβάλλεται από τον αιτητή για το πεζοδρόμιο ή/και το δρόμο που εφάπτεται της ανάπτυξής του, πριν την έκδοση της άδειας οικοδομής, θα καταβάλλεται απευθείας στις Τοπικές Αρχές (Δήμους και Κοινοτικά Συμβούλια).

Ο Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης Λεμεσού, θα αποστέλλει στον αιτητή σχετική ειδοποίηση πληρωμής, μέσω του Συστήματος «Ιππόδαμος» ή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, στην οποία θα αναφέρεται το οφειλόμενο ποσό καθώς και η αρμόδια Τοπική Αρχή στην οποία θα πρέπει να καταβληθεί το εν λόγω ποσό.

Μετά την καταβολή του ποσού στην αρμόδια Τοπική Αρχή, ο αιτητής υποχρεούται να αποστείλει στον ΕΟΑ την απόδειξη πληρωμής που εκδόθηκε από την Τοπική Αρχή, είτε μέσω του Συστήματος «Ιππόδαμος» είτε μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ώστε να προχωρήσει η διαδικασία έκδοσης της ζητούμενης άδειας.

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν ώστε μια ανάπτυξη να είναι δυνατό να επιτραπεί αφορούν την ικανοποιητική προσπέλαση, την συμβατότητα της σκοπούμενης χρήσης με το σε ισχύ Σχέδιο Χρήσης Γης, την τήρηση των μέγιστων επιτρεπόμενων συντελεστών ανάπτυξης καθώς και την ικανοποίηση ποικίλων άλλων παραμέτρων οι οποίες τίθενται τόσο από τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο όσο και από άλλες σχετικές με την ανάπτυξη νομοθεσίες.

Το Σχέδιο Πολεοδομικών Ζωνών κάθε δημοσιευμένου Σχεδίου Ανάπτυξης προσδιορίζει τα μέγιστα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη σε ότι αφορά τον συντελεστή δόμησης, το ποσοστό κάλυψης, τον αριθμό ορόφων και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος.

Οι επιθυμητές/επιτρεπόμενες χρήσεις γης καθορίζονται στο εκάστοτε σε ισχύ δημοσιευμένο Σχέδιο Χρήσεων Γης.

Τα προς ανάπτυξη τεμάχια που δεν αποτελούν «οικόπεδα», υπόκεινται, αναλόγως περιοχής, μεγέθους και αναγκών σε απαραίτητες υποδομές για την εξυπηρέτηση μιας περιοχής, σε επηρεασμούς τόσο για σκοπούς διασφάλισης του αναγκαίου οδικού δικτύου όσο και σε σχέση με την επιδίωξη των Σχεδίων Ανάπτυξης για διασφάλιση επαρκών ελεύθερων χώρων/χώρων πρασίνου, με σκοπό την αναψυχή και ευημερία των κατοίκων μιας περιοχής καθώς και την αναβάθμιση της περιβαλλοντικής ποιότητας και την βελτίωση του μικροκλίματος. Η έκταση και θέση των πιο πάνω επηρεασμών/δεσμεύσεων είναι δυνατό να εξασφαλιστούν μέσω αίτησης για «οικοπεδοποίηση» του προς ανάπτυξη τεμαχίου.

Η πληροφόρηση για το όνομα και θέση αρμόδιου Τεχνικού/Λειτουργού που μελετά μια αίτηση παρέχεται από το ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και εξέτασης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Η πληροφόρηση για το στάδιο μελέτης μιας αίτησης καθώς και τυχόν ελλείψεις ή εκκρεμότητες σε σχέση με αυτήν παρέχονται από το ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και εξέτασης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Η υποβολή Ιεραρχικής Προσφυγής σε σχέση με υποβληθείσα αίτηση είναι δυνατή εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής σε σχέση με την αίτηση.

Οι Ιεραρχικές Προσφυγές υποβάλλονται στον Υπουργό Εσωτερικών, αφού καταβληθούν τα προβλεπόμενα δικαιώματα στην Πολεοδομική Αρχή, και εξετάζονται από αρμόδια Υπουργική Επιτροπή.

Η διαδικασία υποβολής και εξέτασης αίτησης κατά παρέκκλιση των προνοιών Σχεδίου Ανάπτυξης διέπεται από τους περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Παρεκκλίσεις) Κανονισμούς (Κ.Δ.Π. 309/1999).  

Θάλειας 3, 3011, Ομόνοια, Λεμεσός (2^ος όροφος)

Τηλέφωνο: 25271000
Φαξ: 25271900

Ιστοσελίδα: www.eoalemesos.org.cy

Οι ώρες τηλεφωνικής εξυπηρέτησης για το κοινό και τους μελετητές είναι μεταξύ 8:30πμ-14:30μμ.

Οι ώρες επικοινωνίας για διευθέτηση συνάντησης με το Επιστημονικό/Τεχνικό Προσωπικό της Διεύθυνσης Αδειοδότησης είναι μεταξύ 8:30πμ-14:30μμ.

Ωράρια Συναντήσεων Λειτουργών ΕΟΑ με Κοινό/Μελετητές:

• Για την πολεοδομική αδειοδότηση, οι συναντήσεις θα πραγματοποιούνται την Τρίτη και την Παρασκευή από τις 11:30 έως τις 14:00.
• Για την οικοδομική αδειοδότηση, οι συναντήσεις θα πραγματοποιούνται τη Δευτέρα και την Πέμπτη από τις 11:30 έως τις 14:00.

Από 1/7/2024 οι πολεοδομικές/οικοδομικές αιτήσεις υποβάλλονται αποκλειστικά διαδικτυακά καθ’ όλο το 24ωρο.

Συνάντηση με το Προσωπικό της Διεύθυνσης Αδειοδότησης θα είναι εφικτό να διευθετηθεί εάν αυτό κρίνεται απόλυτα αναγκαίο και νοουμένου ότι αφορά θέμα σχετικό με τις αρμοδιότητες της Διεύθυνσης Αδειοδότησης και η σχετική ζητούμενη πληροφόρηση δεν είναι διαθέσιμη στον ιστότοπο του Ε.Ο.Α. Λεμεσού. Διευθέτηση προσωπικής συνάντησης με το Επιστημονικό/Τεχνικό Προσωπικό της Διεύθυνσης Αδειοδότησης είναι δυνατή μόνο μέσω του Τηλεφωνικού Κέντρου του Ε.Ο.Α. Λεμεσού.

Επιτρέπεται