Συχνές Ερωτήσεις - Αδειοδότηση

Θάλειας 3, 3011, Ομόνοια, Λεμεσός (2^ος όροφος)

Τηλέφωνο: 25271000
Φαξ: 25271900

Ιστοσελίδα: www.eoalemesos.org.cy

Οι ώρες τηλεφωνικής εξυπηρέτησης για το κοινό και τους μελετητές είναι μεταξύ 8:30πμ-14:30μμ.

Οι ώρες επικοινωνίας για διευθέτηση συνάντησης με το Επιστημονικό/Τεχνικό Προσωπικό της Διεύθυνσης Αδειοδότησης είναι μεταξύ 8:30πμ-14:30μμ.

Ωράρια Συναντήσεων Λειτουργών ΕΟΑ με Κοινό/Μελετητές:

• Για την πολεοδομική αδειοδότηση, οι συναντήσεις θα πραγματοποιούνται την Τρίτη και την Παρασκευή από τις 11:30 έως τις 14:00.
• Για την οικοδομική αδειοδότηση, οι συναντήσεις θα πραγματοποιούνται τη Δευτέρα και την Πέμπτη από τις 11:30 έως τις 14:00.

Από 1/7/2024 οι πολεοδομικές/οικοδομικές αιτήσεις υποβάλλονται αποκλειστικά διαδικτυακά καθ’ όλο το 24ωρο.

Συνάντηση με το Προσωπικό της Διεύθυνσης Αδειοδότησης θα είναι εφικτό να διευθετηθεί εάν αυτό κρίνεται απόλυτα αναγκαίο και νοουμένου ότι αφορά θέμα σχετικό με τις αρμοδιότητες της Διεύθυνσης Αδειοδότησης και η σχετική ζητούμενη πληροφόρηση δεν είναι διαθέσιμη στον ιστότοπο του Ε.Ο.Α. Λεμεσού. Διευθέτηση προσωπικής συνάντησης με το Επιστημονικό/Τεχνικό Προσωπικό της Διεύθυνσης Αδειοδότησης είναι δυνατή μόνο μέσω του Τηλεφωνικού Κέντρου του Ε.Ο.Α. Λεμεσού.

Σύμφωνα με τον περί Πολεοδομίας & Χωροταξίας Νόμο “ανάπτυξη” σημαίνει,

«…την εκτέλεσιν οικοδομικών, μηχανικών, μεταλλευτικών ή άλλων εργασιών εντός, επί, ύπερθεν ή κάτωθεν ακινήτου ιδιοκτησίας ή την εκτέλεσιν οιασδήποτε ουσιώδους μεταβολής εν τη χρήσει οιασδήποτε οικοδομής ή άλλης ακινήτου ιδιοκτησίας.

Προς άρσιν οιασδήποτε αμφιβολίας διά τους σκοπούς του παρόντος άρθρου η ανάπτυξις περιλαμβάνει:

(α) την χρήσιν ως δύο ή πλειόνων κατοικιών οιασδήποτε οικοδομής προηγουμένως ούσης μιας ενιαίας κατοικίας, ανεξαρτήτως του εάν οιαδήποτε τοιαύτη μεταβολή της χρήσεως απαιτή οιανδήποτε κατασκευήν ή μη

(β) την εναπόθεσιν απορριμμάτων ή αχρήστων αντικειμένων επί ακινήτου ιδιοκτησίας, παρά το ότι η ακίνητος ιδιοκτησία περιλαμβάνεται εις χώρον όστις ήδη εχρησιμοποιείτο προς τον σκοπόν τούτον, εάν είτε το επιφανειακόν εμβαδόν της εναποθέσεως επεκτείνηται ούτω ή το ύψος της εναποθέσεως επεκτείνηται ούτω και υπερβαίνη το επίπεδον της παρακειμένης προς τον χώρον τούτον ακινήτου ιδιοκτησίας

(γ) άνευ επηρεασμού οιωνδήποτε διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου αναφερομένου εις τον έλεγχον διαφημίσεων ή οιωνδήποτε Κανονισμών εκδοθέντων δυνάμει του παρόντος Νόμου και αναφερομένων εις τον έλεγχον διαφημίσεων, την δι’ έκθεσιν διαφημίσεων χρήσιν οιουδήποτε εξωτερικού μέρους οικοδομής το οποίον κανονικώς δεν χρησιμοποιείται διά τοιούτον σκοπόν

(δ) τη μετατροπή ή τη διαίρεση οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο ή/και σε χωριστά οικόπεδα

(ε) την κατεδάφισιν οιασδήποτε οικοδομής (στ) την διάνοιξιν οιασδήποτε οδού”.

Για κάθε τύπου ανάπτυξη απαιτείται η εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας. Εξαίρεση αποτελούν αναπτύξεις που καθορίζονται στο Γενικό Διάταγμα Ανάπτυξης, (Κ.Δ.Π.181/2024).

Με την υποβολή αίτησης στην Πολεοδομική Αρχή για καθορισμό (Έντυπο ΕΑ9) είναι δυνατή η ενδελεχής διερεύνηση και εξασφάλιση της θέσης της Πολεοδομικής Αρχής ως προς το κατά πόσο απαιτείται η υποβολή αίτησης για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για συγκεκριμένο τύπο ανάπτυξης.

Από 1/7/2024 όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Από 01/07/2024 όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Όσον αφορά την Τροποποίηση της Εντολής 2/2020 σύμφωνα με το άρθρο 6 του Νόμου του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, αιτήσεις θα κατατίθενται με την ειδική διαδικασία της Πολεοδομικής Βεβαιότητας για Οικιστική Ανάπτυξη μέχρι 2 μονάδων κατοικίας σε εγγεγραμμένο οικόπεδο ή υπό δημιουργία οικόπεδο.

Όσον αφορά την Εντολή 1/2022 σύμφωνα με το άρθρο 6 του Νόμου του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, αιτήσεις θα κατατίθενται με την ειδική διαδικασία της Πολεοδομικής Βεβαιότητας για Οικιστική Ανάπτυξη 3 ή 4 μονάδων κατοικίας, μέχρι 12 κατοικιών σε σειρά, μέχρι 20 διαμερισμάτων σε πολυκατοικία και Εμπορική ή/και Γραφειακή ή/και Μεικτή Οικιστική με Εμπορική ή/και Γραφειακή ανάπτυξη συνολικού ωφέλιμου εμβαδού μέχρι 1000τ.μ., σε εγγεγραμμένο οικόπεδο ή υπό δημιουργία οικόπεδο.

Όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής που υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ πρέπει να ακολουθούν τα πρότυπα υποβολής ηλεκτρονικών αιτήσεων όπως αυτά καθορίζονται στις σχετικές Εντολές του Υπουργού Εσωτερικών.

Το ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διεκπεραίωσης πολεοδομικών και οικοδομικών αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ δέχεται αιτήσεις για διάφορους τύπους αναπτύξεων καθώς και για συναφή με την αδειοδότηση θέματα.

Α. Για Πολεοδομική Αδειοδότηση:

Β. Για Οικοδομική Αδειοδότηση:

Από 1/7/2024 όλες οι αιτήσεις για εξασφάλιση Πολεοδομικής Άδειας και Άδειας Οικοδομής υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και διαχείρισης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Κάθε αίτηση που υποβάλλεται στην Διεύθυνση Αδειοδότησης πρέπει να υπογράφεται από τους νόμιμους, εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του ακινήτου που αφορά η αίτηση. Οι υπογραφές θα πρέπει να πιστοποιούνται από αρμόδιο Πιστοποιών Υπάλληλο ή από τον εξουσιοδοτημένο μελετητή της ανάπτυξης.

Τα δικαιώματα που καταβάλλονται κατά την υποβολή μιας αίτησης καθορίζονται από σχετικούς Κανονισμούς. Στο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ υπάρχει ειδικό πεδίο υπολογισμού των απαιτούμενων δικαιωμάτων ανάλογα με τον τύπο και την ένταση της ανάπτυξης.

Τα δικαιώματα καταβάλλονται μόνο ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Σε περιπτώσεις υποβολής αίτησης για ανάπτυξη από Τοπικές Αρχές δεν καταβάλλονται δικαιώματα. Στην περίπτωση που αίτηση αφορά την άρση λόγων άρνησης προηγούμενης αίτησης για την ίδια ανάπτυξη, τότε καταβάλλεται το 30% των καταβληθέντων δικαιωμάτων.

Δικαιώματα επιστρέφονται σε περίπτωση που Ιεραρχική Προσφυγή γίνει αποδεκτή από την αρμόδια Υπουργική Επιτροπή.

Σε κάθε περίπτωση υποβολής αίτησης στην Πολεοδομική Αρχή για ανάπτυξη, στις περιπτώσεις συνιδιοκτησιών, οι υπογραφές των αιτητών θα πρέπει να είναι πιστοποιημένες από αρμόδιο Πιστοποιών Υπάλληλο ή τον εξουσιοδοτημένο Μελτητή μιας ανάπτυξης.

Σε κάθε περίπτωση αιτήσεων που αφορούν ανάπτυξη τεμαχίων που δεν αποτελούν «οικόπεδα» απαιτείται η διενέργεια και κατάθεση Πιστοποιητικού Εξωτερικής Οριοθέτησης.

Σε περιπτώσεις αναπτύξεων σε τεμάχια που εμπίπτουν εκτός των καθορισμένων ορίων ανάπτυξης, δεν επιτρέπεται η επανέκδοση παλαιότερα χορηγηθείσας πολεοδομικής άδειας.

Η νέα διαδικασία της Βεβαίωσης της Πολεοδομικής Αρχής, τέθηκε σε εφαρμογή στις 2/10/2024, μετά τη δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, στις 27/09/2024 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Οικιστική Ανάπτυξη σε Οικόπεδα και Υπό Δημιουργία Οικόπεδα) Ειδικού Διατάγματος Ανάπτυξης του 2024 (Κ.Δ.Π. 322/2024).

Η νέα διαδικασία της Βεβαίωσης, η οποία αποτελεί μετεξέλιξη της διαδικασίας της Πολεοδομικής Βεβαιότητας που εφαρμόζεται από την 1/10/2020, με βάση την Εντολή 2/2020, είχε συζητηθεί από το 2022 με τους Επαρχιακούς Λειτουργούς του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σε συνεδρίες υπό τον συντονισμό του Διευθυντή του Τμήματος, και ακολούθως με το ΕΤΕΚ, και αποτελεί το πρώτο Μέτρο από τη δέσμη των 22 Μέτρων Απλοποίησης της Αδειοδότησης που εγκρίθηκαν από τον Υπουργό Εσωτερικών τον Οκτώβριο 2023. Από τις 2/10/2024, παράλληλα τροποποιείται και το πεδίο εφαρμογής της Εντολής 2/2020.

Σύμφωνα με τις πρόνοιες του προαναφερόμενου Ειδικού Διατάγματος, για απλές αιτήσεις οικιστικής ανάπτυξης σε οικόπεδα ή υπό δημιουργία οικόπεδα, οι οποίες αφορούν μέχρι δύο κατοικίες, και για τις οποίες δεν ζητείται άσκηση διακριτικής ευχέρειας από την Πολεοδομική Αρχή, και δεν χωροθετούνται σε περιοχές με ειδικά χαρακτηριστικά (π.χ. Νεκρή Ζώνη), θα εκδίδεται μόνο Βεβαίωση της Πολεοδομικής Αρχής, με ανάληψη ευθύνης των υποβαλλόμενων στοιχείων αποκλειστικά από τον μελετητή. Οι αιτήσεις αυτές, έχουν αφαιρεθεί από το πεδίο εφαρμογής της Εντολής 2/2020, η οποία, όπως έχει τροποποιηθεί, εξακολουθεί να ισχύει μόνο για τις αιτήσεις για τις οποίες ζητείται άσκηση διακριτικής ευχέρειας ή αφορούν οικόπεδα σε περιοχές με ειδικά χαρακτηριστικά.

Για τη διαδικασία της Βεβαίωσης έχει εισαχθεί νέα λειτουργία στο πληροφοριακό σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ (έντυπο ΕΠΒ), η οποία έχει διαμορφωθεί ώστε να είναι εξαιρετικά απλή για τον εξωτερικό και εσωτερικό χρήστη. Επισημαίνεται ότι, ικανοποιείται για πρώτη φορά και το αίτημα του ΕΤΕΚ για ψηφιοποίηση του εντύπου υπεύθυνης Δήλωσης Μελετητή και συμπλήρωσή του ηλεκτρονικά στο σύστημα, ώστε να είναι πιο ευχερής η χρήση του.

Για τη νέα διαδικασία, δεν απαιτείται έλεγχος υπογραφών ιδιοκτητών, ενώ στο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ το έντυπο θα υποβάλλεται χωρίς έλεγχο πληρότητας και θα παραλαμβάνεται απευθείας και χωρίς έλεγχο των απαιτούμενων υποβαλλόμενων από τον μελετητή εγγράφων/ σχεδίων (αντίγραφα τίτλου ιδιοκτησίας, χωρομετρικού σχεδίου, βεβαίωση ασφάλισης επαγγελματικής ευθύνης, πιστοποιητικό παρακολούθησης εκπαιδευτικού σεμιναρίου ΕΤΕΚ, αρχιτεκτονικά σχέδια), με την καταβολή ποσού δικαιωμάτων 60 ευρώ, ως η αίτηση για καθορισμό. Μετά την παραλαβή της αίτησης, θα γίνεται σύντομος έλεγχος για επιβεβαίωση ότι, η υποβαλλόμενη αίτηση εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του Ειδικού Διατάγματος, καθώς και έλεγχος ότι ο υπεύθυνος μελετητής έχει προβεί στον επιτελικό έλεγχο των βασικών πτυχών της ανάπτυξης (συντελεστής δόμησης/ ποσοστό κάλυψης, κ.α.), και έχει αναλάβει την ευθύνη ορθότητας. Ακολούθως θα εκδίδεται η Βεβαίωση, ή η αίτηση θα απορρίπτεται σε περίπτωση που δεν πληροί τα πιο πάνω.

Επισημαίνεται επίσης ότι, στο σύστημα ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ, για τη νέα λειτουργία της Βεβαίωσης, έχει δημιουργηθεί κατόπιν εισήγησης του ΕΤΕΚ, πρόνοια αυτόματης έκδοσης Βεβαίωσης από το σύστημα, σε περίπτωση που η εξέταση της αίτησης από την Πολεοδομική Αρχή δεν ολοκληρωθεί εντός 20 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία υποβολής.

Τέλος αναφέρεται ότι, κατά την εφαρμογή της διαδικασίας της Βεβαίωσης, θα διεξάγονται δειγματοληπτικοί έλεγχοι ανά εξάμηνο από τις Πολεοδομικές Αρχές, σε ποσοστό της τάξης του 10%, και θα ενημερώνεται σχετικά το ΕΤΕΚ και το Υπουργείο Εσωτερικών.

Αναμένεται ότι, η νέα διαδικασία της Βεβαίωσης της Πολεοδομικής Αρχής, θα αποφορτίσει τις Πολεοδομικές Αρχές, όσον αφορά την εξέταση αιτήσεων για απλές αιτήσεις οικιστικών αναπτύξεων σε οικόπεδα/ υπό δημιουργία οικόπεδα, για τις οποίες η πολεοδομική άδεια θεωρείται πλέον δοσμένη με την έκδοσης της Βεβαίωσης.

Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει την ανάπτυξη είναι ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος (Ν. 90/1972) και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις του.

Την οικοδομική αδειοδότηση διέπει ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος και οι σχετικοί Κανονισμοί.

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν ώστε μια ανάπτυξη να είναι δυνατό να επιτραπεί αφορούν την ικανοποιητική προσπέλαση, την συμβατότητα της σκοπούμενης χρήσης με το σε ισχύ Σχέδιο Χρήσης Γης, την τήρηση των μέγιστων επιτρεπόμενων συντελεστών ανάπτυξης καθώς και την ικανοποίηση ποικίλων άλλων παραμέτρων οι οποίες τίθενται τόσο από τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο όσο και από άλλες σχετικές με την ανάπτυξη νομοθεσίες.

Το Σχέδιο Πολεοδομικών Ζωνών κάθε δημοσιευμένου Σχεδίου Ανάπτυξης προσδιορίζει τα μέγιστα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη σε ότι αφορά τον συντελεστή δόμησης, το ποσοστό κάλυψης, τον αριθμό ορόφων και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος.

Οι επιθυμητές/επιτρεπόμενες χρήσεις γης καθορίζονται στο εκάστοτε σε ισχύ δημοσιευμένο Σχέδιο Χρήσεων Γης.

Τα προς ανάπτυξη τεμάχια που δεν αποτελούν «οικόπεδα», υπόκεινται, αναλόγως περιοχής, μεγέθους και αναγκών σε απαραίτητες υποδομές για την εξυπηρέτηση μιας περιοχής, σε επηρεασμούς τόσο για σκοπούς διασφάλισης του αναγκαίου οδικού δικτύου όσο και σε σχέση με την επιδίωξη των Σχεδίων Ανάπτυξης για διασφάλιση επαρκών ελεύθερων χώρων/χώρων πρασίνου, με σκοπό την αναψυχή και ευημερία των κατοίκων μιας περιοχής καθώς και την αναβάθμιση της περιβαλλοντικής ποιότητας και την βελτίωση του μικροκλίματος. Η έκταση και θέση των πιο πάνω επηρεασμών/δεσμεύσεων είναι δυνατό να εξασφαλιστούν μέσω αίτησης για «οικοπεδοποίηση» του προς ανάπτυξη τεμαχίου.

Η πληροφόρηση για το όνομα και θέση αρμόδιου Τεχνικού/Λειτουργού που μελετά μια αίτηση παρέχεται από το ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και εξέτασης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Η πληροφόρηση για το στάδιο μελέτης μιας αίτησης καθώς και τυχόν ελλείψεις ή εκκρεμότητες σε σχέση με αυτήν παρέχονται από το ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής και εξέτασης αιτήσεων ΙΠΠΟΔΑΜΟΣ.

Η υποβολή Ιεραρχικής Προσφυγής σε σχέση με υποβληθείσα αίτηση είναι δυνατή εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής σε σχέση με την αίτηση.

Οι Ιεραρχικές Προσφυγές υποβάλλονται στον Υπουργό Εσωτερικών, αφού καταβληθούν τα προβλεπόμενα δικαιώματα στην Πολεοδομική Αρχή, και εξετάζονται από αρμόδια Υπουργική Επιτροπή.

Η διαδικασία υποβολής και εξέτασης αίτησης κατά παρέκκλιση των προνοιών Σχεδίου Ανάπτυξης διέπεται από τους περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Παρεκκλίσεις) Κανονισμούς (Κ.Δ.Π. 309/1999).